LTV는 담보 가치에 대비해 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하는 비율입니다. DSR이 '소득'으로 한도를 좁힌다면, LTV는 '담보'로 천장을 정합니다. 계산 방식과 한도에 영향을 주는 요소를 풀었어요.
작성·검수 대출나침반 편집팀
주택담보대출을 알아보면 가장 먼저 마주치는 단어가 LTV입니다. LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 담보로 잡는 집의 가치에 견줘 얼마까지 빌려줄 수 있는지를 정하는 비율이에요. 같은 집이라도 이 비율이 몇 %로 적용되느냐에 따라 받을 수 있는 금액의 천장이 달라집니다.
어떻게 계산하나요
기본 골격은 '대출금 ÷ 담보가치 × 100'입니다. 예를 들어 담보가치를 5억 원으로 보고 LTV 한도가 70%라면, 담보만 놓고 보는 최대 대출 가능액은 3억 5천만 원이 됩니다. 여기서 '담보가치'는 매매가가 아니라 은행이 인정하는 평가액(KB시세, 감정가 등)을 기준으로 삼는다는 점이 중요해요.
LTV는 '담보로 정한 천장'일 뿐, 실제 한도는 DSR(소득 대비 원리금 비율)로 한 번 더 줄어듭니다. LTV로 3.5억이 나와도 소득이 받쳐주지 않으면 DSR에서 더 깎일 수 있어요. 두 규제는 둘 다 통과해야 합니다.
한도에 영향을 주는 요소
- 지역·주택 종류: 규제지역 여부에 따라 적용 비율이 달라질 수 있습니다.
- 주택 보유 수와 목적: 생애최초·실수요 여부 등에 따라 비율이 다르게 적용되는 제도가 있습니다.
- 담보가치 산정 기준: 매매가가 아니라 은행 인정 시세·감정가가 기준입니다.
- 선순위·임차보증금: 앞선 대출이나 보증금(방공제 등)이 있으면 그만큼 차감됩니다.
특히 '방공제(소액임차보증금 공제)'는 처음 보면 당황하기 쉬운 항목입니다. 세입자 보호를 위해 지역별 최우선변제금만큼을 한도에서 미리 빼는데, 이 때문에 LTV 비율로 계산한 금액보다 실제 가능액이 더 적게 나오는 경우가 많아요.
LTV·DSR을 함께 보는 법
한도를 가늠할 때는 'LTV로 천장을 본 뒤, DSR로 다시 좁힌다'는 순서로 생각하면 이해가 빠릅니다. LTV는 담보가 충분한지, DSR은 소득으로 갚을 수 있는지를 보는 서로 다른 잣대이기 때문이에요. 구체적인 적용 비율과 예외는 시점·정책에 따라 자주 바뀌므로, 실제 한도는 금융회사와 정부 공시 기준으로 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
LTV 한도까지는 무조건 빌릴 수 있나요?
아닙니다. LTV는 담보 기준 천장일 뿐이고, DSR(소득 대비 원리금 비율) 한도를 함께 통과해야 합니다. 소득이 부족하면 LTV 한도보다 적게 나올 수 있습니다.
담보가치는 매매가로 보나요?
보통 매매가가 아니라 은행이 인정하는 평가액(KB시세·감정가 등)을 기준으로 합니다. 같은 집이어도 기준 시세가 매매가와 다를 수 있어 확인이 필요합니다.
방공제는 왜 한도에서 빠지나요?
세입자의 최우선변제금을 보호하기 위해 지역별 소액임차보증금만큼을 한도에서 미리 차감하는 제도입니다. 그래서 LTV로 계산한 금액보다 실제 가능액이 적게 나올 수 있습니다.
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